正在进行重大资产重组而处于停牌期的中粮地产股份有限公司(以下简称中粮地产)发布了2017年报，全年实现销售额261.59亿元，全年营业收入140.42亿元，同比下降22%，实现归属上市公司股东的净利润9.45亿元，同比增长31%。
在楼市遇冷的大背景下，中粮地产高负债率且“押宝”环京、环沪、环深的战略，不由让人对这家央企的未来担心。
“环京”房地产遇冷 2018年加码北京公司战略遭质疑
根据2017年公司年报显示，中粮地产全年新增23个项目，计容建筑面积合计349.58万平方米。全年新开拓城市仅为4个。从新增城市来看，进程略显缓慢。
对于未来战略公司表示，住宅仍将是核心业务。其中对于城市战略，环大城市群仍为未来重点。“公司立足环北京、环上海、环深圳三大核心城市群，重点关注以长江中游城市群、成渝城市群、一带一路沿线为主的中心城市及高潜力城市。”
但最近房地产圈内被一个消息所刷屏——北京通州二手房均价每平米跌8000元，买卖双方话语权大逆转。其中表示，在3.17调控一周年之际，北京的二手房市场价格出现了明显下跌，北京通州价格跌幅达到了18% ，而北京石景山，二手房价跌幅更是达到了20%左右，而在市场回归理性之后，过去那种伴随房价快速上涨带来的恐慌性购房已经不复存在了。
3.17调控之前，通州曾经是北京房价上涨最迅速的区域。2015年7月，北京宣布建设城市副中心时，通州的二手房均价在每平方米23000元左右，2016年3月份时，均价已经上涨近万元，达到32000元左右。而如今，这里的二手房均价由去年3月52500元左右的高点回落至目前的44000元左右。
可以看出随着2017年陆续出台的限购政策，降温、下跌已成关键词。
根据中粮地产年报显示北京、上海地区在2017年营业收入占比骤降均超70%，特别是北京地区，由2016年的46%骤降为17.16%。其中成都、深圳地区收入占比有所增加。
但从公司计划2018年新开工项目看来(文后表一)达389.28万平米，其中北京达68.39万平方米，占比近20%。
并且据公布的数据显示，中粮地产北京地区房产成交均价仅为3万元/米，总成交面积仅为979.72万平方米，分别同比增减为7.97%、3.28%。可以看出销量与价格的增速均出现了较大回落，在这种高压的房产政策下，营收增加110%的成都地区，却在2018年计划中仅占两席，有业内人士分析称，不知中粮地产“偏向虎山行的底气从何而来”。
负债率连年攀升 2018年年初2月新增借款已达28亿
根据年报数据显示中粮地产负债率快速攀升至84.5%，众多房企纷纷相应国家“去杠杆”的号召下，中粮地产突兀的负债率让人隐隐担心。
根据历年公司年报显示，15年到17年的负债总额分别为，442亿元、499亿元、640亿元，17年增长幅度最为巨大。
不仅如此，根据中粮地产3月8日发布公告称，公司2018年1-2月累计新增借款金额为279088.2万元。截至2018年2月28日，中粮地产借款余额为2934186.97万元。这个数字已超过上年末净资产的20%。
存货占流动资产过半 周转率降至低点
中粮地产存货占流动资产过半达53%，在地产逐渐入冬的大背景下，一旦存货的周转率降低到一定阶段，或将对财务形成压力。
2017年公司计划住宅新开工面积139.68万平米，而实际新开工面积为115.09万平米，比计划新开工面积少近五分之一。针对此项变化，中粮地产在年报中解释，主要是因为2017年为顺应市场变化，对部分项目的规划设计方案进行了调整和优化，导致部分项目的新开工进度慢于预期。
附：中粮地产2018年计划新开工项目表
