3月26日从接近北京城建(11.560,0.00,0.00%)(600266.SH)人士处获悉，该公司在北京主要城区的棚改项目中占据较重市场份额，而随着房地产开发进入存量时代，亦有分析人士将其视为北京的棚改“地王”。
但是这种判断，却引发了截然不同的机构逻辑。
在2月初以来的一轮市场震荡下，北京城建迅速跌破净资产;截至4月2日，其市净率仅为0.91倍，距离“八折时代”仅一步之遥，成为地产板块为数不多的破净股。
根据其刚刚披露的年报，多家险资等机构投资者在2017年四季度期间对北京城建进行减持，但另一方面，证金公司为代表的“国家队”资金却增持，甚至逼近举牌线。后者已被套牢。而在最新披露的公募基金年报中，被套牢的机构股东名单随之增加。
个股破净下，机构操作逻辑正在受到市场更多关注，尤其是在目前市场风格激辩的大背景下。
根据本报记者采访，当前房地产市场的从严调控，仍然是遏制北京城建的主要原因;但不少机构的押注，则有意埋伏“棚改”的细分市场。
破净“地王”追踪
北京城建的“破净”状态已经持续超过两月。
截至4月2日，北京城建报收于11.56元/股，市净率低至0.91倍，这一数据已经逼近2014年和2016年，曾经出现的历史最低水平。
其起因是，今年1月29日至2月9日的10个交易日内，北京城建接连走低，区间累计跌幅达23.67%。同期万得房地产指数也较前高点下跌达15.24%。
剔除掉B股、ST股和无盈利预期股等因素，本报记者统计东方财富(16.470,0.00,0.00%)142家房地产开发板块上市公司，后者整体市净率却仍为1.56倍。
缘何会出现这种反差，其刚刚披露的年报或许道出端倪。
一方面，多家险资股东较此前出现减少。例如曾经的第二大股东“新华人寿保险股份有限公司-分红-团体分红-018L-FH001沪”、“中国人寿(25.410,0.00,0.00%)保险股份有限公司-传统-普通保险产品-005L-CT001沪”均对北京城建进行了减持;前海人寿聚富则直接退出了前十大股东序列。
另一方面，北京城建去年营业收入虽然从2016年的116.28亿元增长至140.42亿元，同比增长20.77%，但其净利润却从14.37亿元下降至13.80亿元，同比降幅为4.01%。
分析人士坦言，2017年的房地产调控是包括北京城建在内的地产股所共同面临的问题。 “地产调控在2017年进入强周期和调整期，特别是在北京317限购限贷之后，所以地产公司受到的影响十分明显。”北京一家中型券商地产行业分析师表示。
此外根据本报记者了解，部分公允资产的减值的确给北京城建带来负面影响，例如其在2017年底的可供出售金融资产59.90亿元，比上年末68.4亿元减少8.5亿元，原因系“国信证券(10.870,0.00,0.00%)股价下跌所致”。
按照上述券商分析人士的说法，险资的减持操作或延续到今年一季度，亦与险资A股配置思路调整有关。在操作方向上，险资同期还一路减持了中百集团(8.500,0.00,0.00%)(000759.SZ)、山东钢铁(2.020,0.00,0.00%)(600022.SH)、国电南瑞(16.660,0.00,0.00%)(600406.SH)和贵州茅台(680.060,0.00,0.00%)(600519.SH)等白马股。
此外也有分析人士指出，当前北京城建擅长的棚改项目仍然处于投入期，当前更多导致其成本上升而并未形成业绩转化。
这一逻辑也体现在北京城建的年报上。数据显示，截至2017年底北京城建存货达609.18亿元，同比上年底增加101.52亿元，而该变动与棚改和项目开发成本增加有关。
“其实这个业绩是超额完成指标的，因为毕竟是大国企，和政府部门走得也更近，对于地产政策的影响和业绩预期也会有倾向于更加保守的调整。”上述接近北京城建人士透露。
证金逆市被套牢
作为破净股的北京城建因其掌握着诸多棚改项目，一度被部分业内人士视为北京的“新地王”。
北京市规划国土委官网3月下旬刚刚发布的《建设项目规划使用性质正面和负面清单》，限制四环路以内和中轴线延长线、长安街延长线这“两轴”周边的各类用地调整性质改建住宅商品房。
棚改概念则不同于传统的房地产开发业务。在该文下发之前，1月15日，北京城建刚刚公告与控股母公司联合中标怀柔、大兴等区域两项目，合计投资额达262亿元，而上市公司在其中的份额占比分别为65%和100%;而从2016年至今，北京城建先后亦揽入东城、丰台、顺义等多地项目，合计投资总规模逼近千亿量级。
不过本报记者从相关负责人士处获悉，截至2017年末，其备受关注的，在北京二环周边的望坛项目，仍未实现销售。
随着保险资金的撤离，增持者显然集体面临“阵痛”。
比如，象征着国家队的证金公司在2017年四季度期间悄然增加对北京城建持仓。总持股比例已达4.9%，距离举牌线仅剩0.1%的“一步之遥”，但从股价曲线来看，证金公司显然已经被套牢。
同期，根据刚刚披露的公募基金年报，博时基金、万家基金和华宝兴业基金等旗下产品亦在重仓股名单中增加了北京城建，大概率亦被套牢。
“目前传统土地开发模式的市场容量已经非常有限了，棚改有可能是推动市场的一个新概念。”一家重仓该股的公募基金相关负责人透露。
但是显然，市场对此能否转换成业绩仍存担忧。
对于不同机构的配置思路，另有分析人士还指出，“不同于证金公司做配置盘为主，险资更倾向于交易盘，在择时上会考虑地产股面临的调控压力，这也是一些机构2017年不断退出地产的原因。北京城建估值走低后，配置盘押注的是更加合理的买入价格。”
该人士指出，从板块信息来看，信达地产(5.350,0.00,0.00%)(600657.SH)、三湘印象(4.810,0.00,0.00%)(000863.SZ)、首开股份(8.470,0.00,0.00%)(600376.SH)市净率与北京城建类似，不过相比而言，前者非经常性损益占比远高于北京城建，因此北京城建的财务数据有更高的安全边际。
但是显然，调控的大背景下，携带“北京新地王”光环的北京城建破净之旅仍多有悬疑。
