在上海证券交易所(上证所)发出“18问”一周后，4月20日晚间，华夏幸福基业股份有限公司(华夏幸福，600340.SH)发布“关于2017年年度报告事后审核问询函的回复公告”。当日，华夏幸福收于28.62元/股，与19日收盘价持平。
在“回复公告”中，华夏幸福首先向投资者就公司资金、现金流、产业园区异地复制等作出风险提示，并从产业新城是否具有可复制性、房地产业务增速减慢以及融资和资金情况等方面作出解释。
产业新城运营商华夏幸福主要业务分为产业园区业务和房地产开发业务。在产业园区业务中，通过PPP模式(Public—Private—Partnership，政府和社会资本合作)，为政府提供综合服务，通过招商引资等经济活动使所在区域财政收入增加，华夏幸福则根据协议分享增量收益。
此前的4月13日(周五)晚间，上证所向华夏幸福2017年年度报告发布事后审核问询函。上证所要求华夏幸福从产业新城和房地产开发业务收入、融资与负债情况等方面，共计18个问题进行补充披露。问询函要求，华夏幸福于2018年4月24日之前，就询问事项予以披露，同时对定期报告作相应修订。
4月16日A股开盘，华夏幸福不断走低并最终跌停，收于29.35元/股。华夏幸福当日晚间公告，总裁孟惊等高管拟以自有资金在3个月内斥资5500万元增持股份。4月17日、18日，华夏幸福连续下跌。18日，华夏幸福收盘价27.85元/股，为近一年最低，以13日收盘价32.61元/股计算，跌幅约14.6%。
京津冀区域房地产销售明显下降
在华夏幸福公布的房地产开发业务收入的区域分布中，大比例下降的主要是河北廊坊市区、大厂县、固安县，分别下降50.1%、37.4%、40.5%。华夏幸福称，2017年房地产开发业务结转收入多为2014和2015年销售项目，其中京津冀区域收入占比87%以上。由于2017年京津冀区域规划政策和环保政策等政策的调整，该区域房地产项目施工进度出现了滞后的情况，项目实际竣备交付结转时间将延后。
2012年首次开盘的廊坊幸福城润园、城朗园、城雅园、欣园安置等项目，牛驼温泉孔雀城1期项目都尚在销售中。大部分待售项目首次开盘时间较早的都处于京津冀区域。
华夏幸福称，报告期内，京津冀等为重点限购限贷政策的调控区域，部分开盘项目去化率下降，公司放缓项目推盘节奏，将该类存货作为储备供未来发展。作为应对，公司在2017年努力推动京津冀区域存量房的去化，加快供货推盘，同时加速非京津冀区域的房地产业务的开展。2018年一季度非京津冀区域的签约面积为193.04万平方米，占比达56%，超过京津冀区域。
同时，华夏幸福根据单个存货项目的可变现净值低于其成本的差额计算，2017年计提存货跌价准备3.94亿元。其中，廊和坊项目计提减值1.68亿元，沈阳英国宫、剑桥郡等项目计提减值0.63亿元，任丘石油新城项目计提减值0.83亿元，镇江孔雀城项目计提减值0.8亿元。
“2017年以前，华夏幸福重点布局在环北京区域。当面对80%的区域都受到调控的时候，我们最先有所体会。2017年二季度的现金流回款基本停了下来。重新梳理调整结构，三季度开始加速异地复制，到四季度，环京楼市进入平稳期，加上环京之外的项目入市后，整个现金流情况就好起来了。”华夏幸福董秘林成红此前对媒体表示，虽然有所影响，但全年看，华夏幸福在京津冀的住宅销售还算平稳。
应收账款风险可控
2017年年报显示，华夏幸福应收政府园区结算款185.33亿元，占其产业新城业务园区结算款超过60%。房地产开发业务收入289.31亿元，较上年同期下降18.22%;报告期末存货周转率较上年同期下降约45%。
华夏幸福回复称，应收政府园区结算款有98%以上账龄在1年以内，属于正常结算期间。另有3.65亿元账龄超过1年，来自沈水生态科技创新城管理委员会。截至2017年12月31日，华夏幸福在沈水产业新城累计投资达26.49亿元，累计结算收入达28.12亿元，回款为17.45亿元。华夏幸福表示，随着委托区域内招商引资企业逐步进入投产期，政府付款来源增加，公司已与当地政府积极沟通，将陆续收回结算款。
“产业新城业务的特色是先干活后收钱，还有一个循环滚动投入的过程。比如今年投入10亿元，明年结算回来12亿元，这12亿元再投下去，又回来15亿元，所以应收账款是长期存在的。”华夏幸福相关高层表示，该公司实行严格的全面预算管理，对全国启动、发展、成熟等不同阶段的产业新城，进行分类管理，严控应收账款总额及其增长幅度，严控经营风险。若出现个别区域应收账款回收风险达到预警值时，会及时刹车，将风险锁定在可控范围之内。
年报显示，华夏幸福期末存货账面价值2297.9亿元，其中产业新城业务存货920.7亿元，剩余1377.2亿元主要为房地产开发业务存货。根据华夏幸福公布的存货账龄结构，一年以内占53.8%，1-2年占21.5%，2-3年占11.3%，3年以上占13.4%。
华夏幸福表示，3年以上存货共123.3亿元，涉及京津冀区域的固安工业园区、固安新兴示范区、大厂高新技术产业开发区，主要为土地整理及基础设施建设业务，前期投资金额较大，周期较长，上述区域相关业务的建设周期一般是2-3年，但由于规划调整、施工政策和手续办理等原因，部分项目建设周期超过3年，结算相对滞后。此外，由于公司2017年异地复制新区域前期投入大幅增加，而其他区域产业新城建设加快，因此存货增幅较大，导致存货周转率下降。公司将加快周转速度，针对3年以上的存货重点加强管理。
年报显示，华夏幸福去年一季度现金流量净额为-24.15亿元，二季度为-18.55亿元，三季度为-181.62亿元，四季度回正为62.04亿元。华夏幸福在回复公告中称，该公司2016年京津冀区域住宅销售944亿元，2017年为916亿元。
“融资体系中仅20%与房地产业务有关”
华夏幸福2017年年报显示，报告期末公司计入“其他权益-永续债”类别的可续期委托贷款金额为90亿元，较上年增长近8倍。如考虑永续债部分，华夏幸福的资产负债率水平将从81.1%升至83.5%，低于其2016年的84.8%。
此外，通过下属子公司层面引入金融机构作为股东，为相关经营项目提供资金支持，已经成为华夏幸福重要的经营方式和融资途径。2017年，华夏幸福全资子公司增资扩股引入金融机构作为股东的，合计约19例。
回复公告中，华夏幸福列明近3年引入金融机构为股东的情况35例，总金额逾440亿元。目前到期退出金额共计约218.68亿元。
华夏幸福相关负责人表示，“我们在子公司层面引进金融机构并不意味着我们缺钱。全面开放合作也不仅仅局限于地产，还包括产业新城。股权合作是其中的一种方式，包括已经落地的两单产业新城基金。”
据海通证券(11.090,-0.35,-3.06%)的统计数据，华夏幸福2017年的融资成本由2016年的6.97%下降到5.98%。其中2017年公司及子公司成功发行16亿元非公开发行公司债券、19亿元中期票据、60亿元超短期融资券、10亿元短期融资券及10亿美元境外债。此外，华夏幸福全年共落地3笔PPP资产证券化项目，规模总计41.06亿元。
不同于房地产企业，华夏幸福大部分依托非房地产的PPP园区融资。林成红表示，在华夏幸福的融资体系中，仅20%是与房地产行业有关的开发贷，超过60%的融资与房地产业务无关。“负债率的问题，董事长(王文学)明确提出要控制在一个水平下。”林成红说。
关于上证所询问的第18个问题——“报告期末公司委托贷款发生额147.46亿元，其中3.37亿元发生逾期”是否计提减值，华夏幸福表示，不存在债权无法实现的风险，并且147.46亿元为笔误，2017年度的委托贷款发生额应为14.7615亿元。
已经与多家房企合作
历年年报显示，华夏幸福产业新城业务收入重要集中于固安、大厂等廊坊市地区。2017年，固安九通新盛园区建设发展有限公司、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司等全资子公司合计净利润91.18亿元，为其利润的主要来源。
京津冀业务受困，产业园区能否异地复制成功，已成为华夏幸福关键所在。华夏幸福补充披露的数据显示，2017年，该公司非京津冀区域产业新城收入62.2亿元，同比增长134%，占比从2016年的15%进一步提升至22%，但依然不足其在京津冀业务收入的1/3。
林成红表示，“我们从去年四季度到现在，两个季度一共拿了65块地，大概花了150亿元左右，有47块都是在环北京以外，拿地的面积占比超过了80%。我们有信心，今年2100亿元的目标销售额里面，将会有50%以上来自环京以外。”
澎湃新闻根据公告统计，2018年一季度，华夏幸福拿地15块，除1月在河北大厂拿了一块商业用地，其余14块土地分布在河南、浙江、安徽、湖北，共计59.135万平方米，约花费35亿元。其中，华夏幸福在河南武陟和新郑，以约15.5亿元拿下32万平方米土地，包含一块商住用地，7块住宅用地。
截至2017年底，华夏幸福布局产业新城79个、产业小镇24个，遍布全国12个省份、45个城市、81个区域。其中，华夏幸福沪杭区域的嘉善产业新城和南京区域的来安产业新城，异地复制初有成效。
以位于浙江省嘉兴市嘉善县南部的嘉善产业园区为例。嘉善产业园区2013年签约，共计12平方公里，规划人口约12万人，其中产业人口约4万人。拥有软件信息、影视传媒、科技研发、商贸服务四大产业集群，2017年新增签约入园企业93家，新增签约投资额135.98亿元。
今年2月，华夏幸福与旭辉集团在签署合作框架不久，在嘉善区域内联合摘得两幅商业+住宅地块，合计计容建筑面积20.9万平方米。两块地均经过200多轮报价，均以最高限价17700元/平方米拍得。
华夏幸福上述相关高管表示，在某些区域市场，风险没法定量的情况下，也需要考虑如何更好地分散风险和分享收益。
林成红说，“未来几年，坚持聚焦全面开放合作，将是华夏幸福贯彻的核心战略。”据澎湃新闻了解，与华夏幸福签署合作备忘的房企，除旭辉集团、阳光城(7.250,-0.18,-2.42%)集团、东原集团，还有中南置地、卓越集团等。
