在2017年业绩会上，雅居乐董事局主席陈卓林翻看着手中的年报，不时发出“很不错”的感叹!这一幕犹在眼前，海南全域限购如同晴天霹雳，给了雅居乐当头一棒。近期，其布下重阵的粤港澳大湾区亦有可能再遇调控。重仓于此，对于雅居乐究竟是幸也不幸?外部输血困难、内部造血不足，这一次雅居乐靠什么渡过难关?
疯狂融资为哪般？
近日，有消息指出，雅居乐正在市场筹集一笔等值60亿港元(7.65亿美元)银团贷款。为了吸引银行参贷，雅居乐将最高综合收益提高至520个基点。这是2013年来，房企支付利息最高的贷款。此前，旭辉地产曾为一笔贷款支付最高综合收益667个基点。
据蓝鲸地产梳理，这是继2月28日之后，雅居乐进行的第六次融资。2月28日，雅居乐进行了一笔3亿美元的永续债融资，此后又分别于3月2日、3月26日分别进行了2次追加，将金额推高至5亿美元。除此之外，3月27日，雅居乐为武汉长凯提供合计41亿元担保。4月10日，雅居乐又发行了一笔46亿元的CMBS。
粗略统计，近两月来雅居乐的融资金额已超160亿元。其中，海外融资占比达到了51.97%。同策研究院研究员陈朦朦认为，在国内融资难度系数高，外部环境发生根本性转变时，房企海外融资规模扩大是必然趋势。而目前，即便是海外融资也躲不过利息不断走高的窘境。
值得注意的是，在融资渠道收紧、融资利率不断走高的当下，雅居乐此举可谓“疯狂”。房企融资一般有两种用途：一是扩大再生产，二是偿债。蓝鲸地产从雅居乐年报中得知，2017年，雅居乐流动负债为834.73亿元，货币现金为190.42亿元，现金比率为23%，这一偿债能力在同规模房企中尚可。
同策咨询研究部总监张宏伟对蓝鲸地产表示：“雅居乐没有急切的还债需求，其对钱的渴求源于规模扩张的需要。一方面，今年业绩会上，雅居乐提出了冲千亿的目标;另一方面，在对雅居乐进行调研时，各地公司也认为今年的规模扩张还是比较猛的。”据他透露，在冲规模的路上，雅居乐与其他房企一样选择了下沉三四线。
在张宏伟看来，在冲规模的路上，进击的雅居乐很快将迎来第一个变量。4月19日，国家外汇管理局新闻发言人、国际收支司司长王春英表示，目前，外汇局正在会同人民银行研究进一步完善全口径跨境融资宏观审慎管理政策。除此之外，外汇局强化对重点领域、重点行业借用外债的管理，例如除有特殊规定外，房地产企业、地方政府融资平台不得借用外债;银行、证券等金融机构外债结汇需要经过外汇局批准等。
“一旦政策出台，房企的境外发债可能将无法进入内地，届时房企的资金链将雪上加霜。”张宏伟对蓝鲸地产表示。
在境外融资的大门关上之后，雅居乐的规模化之路将靠什么驱动呢?
易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸地产表示，高频率融资也说明部分可售项目还没进入真正带来现金流，所以会有一定的资金压力。
政策变量下的尴尬
而正如严跃进所言，在外部输血不足的同时，雅居乐自身的造血功能也出现了变量，其重仓的两个区域——海南和粤港澳大湾区都将受到政策的从严监管。其中，海南限购政策已落地，而粤港澳大湾区也近在眼前。
海南一直是雅居乐颇为倚重的一个区域。蓝鲸地产查阅雅居乐近几年年报得知，从2015年—2016年，雅居乐在海南的土储不断上升，分别占到了公司总土储的29.65%、31.97%、35.06%，其在海南最大的项目——雅居乐清水湾销售额也不多攀升，从2015年的70亿元上升至2017年的170亿元。2017年，清水湾为集团贡献了18.95%的业绩。
除海南之外，今年雅居乐在年报中对“粤港澳大湾区”也着墨颇深。根据年报，雅居乐在粤港澳大湾区的土储达到了1100万平方米，占到了公司总土储的32.5%，达到1100万平方米。”
也就是说，仅海南和粤港澳大湾区的土储就占到了公司总土储的67.56%。如果这两个区域出现问题，那雅居乐只怕会重蹈昔日覆辙。其中，4月22日晚，海南已宣布全域限购。
海南的购房主力人群一直以岛外客户为主。链家的数据显示，2017年上半年岛外客户购房占比高达88%，其中尤以京津冀和东三省的购房者最多，合计买走了超一半房产。而海南此举，相当于彻底对外关闭了购房大门，对市场的打击可想而知，雅居乐便是其中一员。
值得注意的是，粤港澳大湾区目前也进入了政策炒作期。近日，广东省国土资源局意外流出一份文件，文件要求广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等9市抓紧提供万科和恒大在其管辖范围内的房地产开发情况。
虽然广东省国土资源局称“仅为交流使用”，但外界仍猜测粤港澳大湾区将迎来政策大礼包。对于房企而言，有了上一轮经验，其关注点也就落在了粤港澳大湾区即将迎来怎样的政策调控上。“全方位限购的可能性也会比较大。”严跃进分析道。
张宏伟对蓝鲸地产表示：“对于一个全国型的房企来说，即便限购，企业也可以通过其他区域的销售来对冲这两个区域的损失。”
对于拥有67.56%土储的雅居乐来说，这种可能性有多大呢?
“对于此类市场来说，政策管控确实会有很多压力，限购会影响此类项目的去化，这是利空的一面。总体上说需要此类地产企业有较好的把控，否则此类项目的土储规模大，也容易影响业绩。”严跃进表示。
“烧钱”的多元化
主业前景不明朗，多元化业务在短期内也难见收益。
2017年7月，雅居乐首次对外公布了多元化布局的战略细节。实际上，早在2016年8月，雅居乐已将公司名称由“雅居乐地产”更名为“雅居乐集团(15.82,0.38,2.46%)”，拉开了多元化转型序幕。陈卓林称，公司业务架构由此“以地产为重”调整为“以地产为主，多元业务并行”的运营模式。在雅居乐新的战略中，除了地产开发业务外，物业、教育、环保、建设等四大产业将成为它们今后业绩增长的新动力，这四大产业都已成立集团公司，并被陈卓林寄予厚望。
在经历近2年的转型之后，蓝鲸地产对比发现，今年雅居乐的主要业务已由房地产、雅生活、酒店营运及物业投资4大业务板块调整为地产、雅生活、酒店营运、物业投资及其他五大业务板块。其中，其他由环境保护业务组成。
“环保行业确实是一个朝阳产业，群雄逐鹿。随着国家的支持，众多的企业、创新的技术、大量的资金进入到行业，给环保产业提供了更为优越的发展条件。”雅居乐环保集团总裁李雪君曾对媒体表示。
而2017年，雅居乐也在环保领域持续发力，根据其在年报中的表述，2017年雅居乐成功收购14家环保公司的股权，环保项目达到23个，危废规划年处理量及水务年处理量分别为155万吨及19.4万吨，其中危废规划年处理量位列全国前三。但不可忽略的一个事实是，2017年环保业务仅为雅居乐贡献了2.05亿元的业绩。其余业务，如教育、建设等新业务尚处于投入期，还未能实现正向增长。
这并不是雅居乐最难的一年。2014年，因主席陈卓林及执行董事黄奉潮被要求协助调查，雅居乐一度停摆，那一次它顺利挺过来。这一次，内外交困之下，雅居乐顺利度过寒冬的几率还有多大呢?
