任何脱离商业实质的财务分析都是耍流氓。
近日有媒体报道房企负债率创新高时，举例称深圳房企龙头万科A总负债突破万亿元。最终得出的结论是连万科都资金吃紧，中国房地产市场危险了。
某报道说，万科A截止到一季度末的总资产12242.65亿元，总负债10289.27亿元，资产负债率为84.04%。
停留在表面的数字分析绝对会害死人。
中国房地产市场是否真的危险了?是否连万科都资金出现了困难?我们试图就以万科为例，还原财务视角下中国上市房企的负债真相。
(一)
首先我们要明确一个重要概念，即国内房地产行业实施预售制，房屋竣工交付前产生的销售收入在财务上会作为负债。
这主要是因为，通行的会计准则中，只有当所售资产在所有权上的重要风险和报酬转移给了买方时，卖方才能确认收入。
也就是说，假如你和开发商签了合同交了钱，但还没拿到房，开发商就不能确认这笔收入，而是把这笔钱计入到对你的负债里。
很显然，这部分负债并不需要支付利息，最终会随着项目竣工交付转化为结算收入，并不构成真正的偿付压力。
正因为如此，在衡量房企负债情况时，必须剔除预售房款的影响，否则就有可能出现销售越好的企业资产负债率越高的情况。
扣除预售房款后，万科一季度的负债只有5496.67亿元。有部分媒体在报道万科扣除预售房款负债时仍然使用10289.27万亿元的口径，是因为忽略了万科的会计科目调整，闹了个乌龙。
原来，自2018年1月1日起，万科按照《企业会计准则第14号—收入》(“新收入准则”)及财政部对于A+H股上市公司的要求，执行新的会计政策，调整了会计报表的科目，“预收账款”摇身一变，成了“合同负债”。
名字变了，实质没有变。截止到2018年3月底，万科的预售房款(合同负债)为4793.6亿，剔除预售房款(合同负债)后的负债是5495.67亿元，剔除预售房款(合同负债)的资产负债率为44.9%，较上年末还下降4.1个百分点。
通过下面的统计数据可以发现，这是行业一个非常优秀的指标。万科的万亿负债和高负债率也就无从谈起。
(二)
事实上，作为房地产市场中的头部企业，万科的资产结构一向比较健康。
在分析房企财务的实务当中，实际常用的指标是净负债率。净负债比率是指企业的有息负债减去货币资金后对所有者权益的比例，更适合反应房地产企业的真实负债情况。
如果一个企业货币充足、有息负债较低，那么我们可以说这个企业负债结构较好，经营相对稳健，体现在净负债率上就越低。当然实际判断中没有那么机械。
纵向来看，2017年末万科的净负债率为8.84%，达到历史最低水平，较2016年下降了17个百分点。今年一季度净负债率虽然受支付普洛斯的交易以及其他项目投资支出导致现金下降，但依然优于行业平均水平。
部分上市房企2016、2017及2018年一季度净负债率统计
(数据来源：Wind资讯 公司年报)
横向来看，在不完全统计的8家千亿上市房企中，2017年万科的净负债率指标最为靓丽，2016年也是第三的位置。
为了佐证行业资金告急的观点，有媒体还引用了万科的净现金流的数据，称根据房企一季报数据统计，万科A的净现金流为-803.64亿元，在136家上市房企中排名第一。
这其实是忽略了周期的影响。
据万科2018年一季报显示，受普洛斯私有化交易完成及项目投资支出增加等因素影响，公司集中支付金额较大。
2018年1月22日晚，万科A公告称，公司间接全资附属子公司万科地产(香港)参与普洛斯私有化完成，总出资额约为24.54亿美元。
在一季度报表中，投资支付的现金达到了485.39亿元(未经审计)，占现金流出的大头。扣除这两部分的影响，万科实际的净现金流出有限。
更重要的是，单季度的现金流变化并不能完整反映房地产企业的财务状况。2017年一季度，万科经营活动产生的现金流同样为负，但在接下来的三个季度转正。
结果就是，2017年全年万科最终实现经营活动流入823.23亿元现金流，年底持有的货币资金创历史新高。
不能否认的是，在国内去杠杆和楼市调控的大背景下，部分房企在资金层面的压力陡增，负债率有上行的趋势。中国房地产市场是不是危险了我们还没法得出结论，但万科应该是风险可控的。
事实上，万科一直是行业内经营最稳健的企业之一，国际三大评级机构标普、穆迪和惠誉分别给予公司“BBB+”，“Baa1”和“BBB+”的长期企业信用评级。
截至2018年一季度末，公司有息负债占总资产的比例仅为15.8%，较2017年底下降0.6个百分点;且有息负债中，74.7%为长期负债。公司持有货币资金947.8亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和489.1亿元。
结合业务后，我们对万科的财务分析得出的结论是：资金相对充裕，财务结构健康。
